Primer acto de nuestro drama lírico

Aprovechando el magnífico post de J.García Montalvo del pasado lunes 27 de octubre he escrito el siguiente post.

Mirad este gráfico y comprobaréis como la burbuja inmobiliaria americana es de chiste con respecto a la española y como nos llevan un año y medio de adelanto en la caída de precios. Aquí, la orquesta está tocando el preludio en re menor y no ha empezado ni el primer acto todavía de nuestro drama lírico.

¿ Qué nos dice la economía sobre el futuro inmediato ?

1.- Que el precio de la vivienda dentro de unos años será el de equilibrio, es decir entre 3,5 y 4 veces la renta familiar disponible del año en cuestión ( y no 7 veces como ahora ). Eso sí, no se puede saber la velocidad de caída de los precios, quizás un 20% de caída anual, un 10% .... Para saber si debéis comprar deberéis consultar la web del INE ( Instituto de Estadística de España ) y multiplicar la renta familiar disponible por 3,5 o 4 apurando mucho. Así por ejemplo para 2006 , el precio correcto ( de equilibrio ) de la vivienda debería haber sido de media en España como mucho 23.442€x 4 = 93.768 € y para Cataluña el precio correcto debería haber sido en 2006 como máximo de 26.461€ x 4 = 105.844€. Por tanto, toca caída y de las gordas para ajustarse a esos precios.

2.- Que a pesar de las vergonzosas acciones del gobierno para mantener los precios de la vivienda altos y mantener el contubernio financiero-público-ladrillero tales como comprar suelo a los promotores o hacer que las viviendas que no se están vendiendo se conviertan en VPO a precio tasado, esto no servirá de mucho. Simplemente conseguirán que el dinero de todos vaya a parar a los bolsillos de aquellos que más han contribuido en provocar el desastre actual, si es que aguantan. Es decir, es el equivalente de las nuevas ayudas al alquiler a los menores de 30 años cuyo importe irá a parar directamente a los propietarios de pisos porque áquellos aumentarán los precios de alquiler ya que el problema es de oferta y no de demanda. Menudo gobierno: ni competentes ni de izquierdas. !

En definitiva, se esperan bajadas del 50% en el valor de los pisos y " Alea jacta est".

Una previsión económica más realista

Hace unos días, el centro de predicción CEPREDE, dependiente de la UAM ( Universidad Autonóma de Madrid ), ha publicado sus previsiones macro para España hasta 2015. Como novedad respecto a otros estudios predice que en los dos próximos años la economía tendrá crecimientos negativos del PIB. Pero pese a ser más realista que otros estudios ( y sobre todo los del gobierno ) creo que peca de optimismo por dos razones, una coyuntural y la otra estructural.

La razón coyuntural es que predice para finales de 2008 una tasa de paro del 10,8%, cuando ya hemos superado esa barrera y no se ha acabado el año. Así el pico de paro, previsto para 2011, es posible que no sea del 17% sino que pueda llegar al 20% y hasta superarlo.

La otra razón consiste en que a medio plazo, es decir en 2015, predice que la economía española volverá a crecer a su tasa potencial estimada en el 3%. Pero yo me pregunto, ¿ es factible crecer al 3% cuando durante todos estos años se han dejado de lado las inversiones más productivas, se ha desatendido el crecimiento de la productividad, etc., etc. ?

Seguramente, en próximas revisiones del estudio tendremos previsiones más realistas todavía.

El Roubini español

José García Montalvo en el post de hoy de su blog habla con mucha sorna de Piqué como el Nouriel Roubini español aunque yo pienso que ese honor lo detentaría Marc Vidal, ya que hace tiempo que viene anunciando bastantes de las cosas que están pasando en España. Su visión de las cosas es ciertamente catastrofista adoptando un tono de " lo ves, ya lo decía yo " y lo dice uno que es considerado pesimista por quienes le conocen. Así por ejemplo, menciona en su post del 29 de septiembre que una entidad financiera pidió dinero al 16% + Euribor para pagar las nóminas. Amaga pero no da, dejándonos todavía con más inquietud si cabe ¿ de qué entidad financiera está hablando ? ¿ cómo sabe cosas que el mercado no sabe ?.

En cualquier caso parece claro que el tsunami financiero-económico se dirige ahora en dirección a Europa y España en particular. Yo no hablaría de catástrofe para España, pero en este país sin recurrir a paradas técnicas como Marc las llama una tasa de paro superior al 20% no es descabellada. Solamente debemos invocar crecimientos del PIB ligeramente positivos o negativos durante varios años y obtendremos esa cifra de pesadilla, fuente de conflicto social especialmente con los millones de inmigrantes recién llegados.

En cualquier caso no debemos desdeñar una visión tan pesimista como la de Marc Vidal y concederle alguna probabilidad de ocurrencia. Estemos preparados para lo peor y recordemos que el fin del mundo no está programado para el 2010 sino para el 2050, ecologistas mediante.

El precio de la vivienda nunca baja

Hace poco más de un año, una persona me decía que era imposible que el precio de la vivienda bajase y yo le contesté que esa respuesta era la prueba palpable de que estábamos ante una burbuja especulativa. Después de todos estos meses, si cogemos como referencia los precios de mi barrio, el Baix Guinardó de Barcelona, la rebaja ha sido considerable ya que hace un año y medio los precios de la vivienda usada que aparecía en los cristales de los chiringuitos inmobiliarios del barrio superaba los 350.000 € y ahora se ven cantidades por debajo de 190.000 €. Para demostrarlo he hecho una foto esta mañana delante de la franquicia TECNOCASA, que es el único establecimiento del sector que aguanta el chaparrón por estos lares. Claro está que me refiero a vivienda usada ya que el precio de la vivienda nueva tampoco ha bajado tanto, de momento.

Ahora esta persona me dice que no puede ser que en Barcelona pueda haber pisos de menos de 120.000 €. Ay, no acaba de entender esto de la economía ! ya que queda claro que el precio de equilibrio, es decir el precio en que oferta y demanda son iguales, ha de ser bastante más bajo a corto plazo.

Por el lado de la demanda ésta ha de disminuir ya que:

1.- una parte de la demanda era puramente especulativa y ha huido ante el estallido de la burbuja,
2.- el endurecimiento/normalización de las condiciones de concesión de préstamos por parte de bancos y cajas,
3.- las propias expectativas de los consumidores que esperan que los precios bajen mucho más y se esperarán a comprar más barato.

Y por el lado de la oferta y según fuentes solventes, estamos delante de un stock de viviendas sin vender de como mínimo cinco años ( compárese con el stock de 1 año en EUA ) .

Cuando lleguemos a los 120.000 € en Barcelona volveré a escribir un post y le enviaré a esta persona una foto como prueba.

El "wishful thinking" del gobierno

Es típico de este gobierno confundir los deseos con la realidad, lo que denominan los anglosajones "wishful thinking". Como muestra un botón tal y como aparece reflejado en los Presupuestos Generales del estado para 2009. En ellos, Solbes pronostica un crecimiento del PIB para el año que viene de un 1% y una tasa media de paro del 12,5%, sorprendente tal y como expondré ahora mismo con la ayuda de la ley de Okun.

Esta ley relaciona la variación del PIB con la variación del desempleo y en su formulación más simple es una fórmula lineal. Para España esta relación se escribe

Tasa paro año t = tasa paro año (t-1)- 0,97 x ( variación PIB - 3 % )

Empíricamente, la diferencia entre la tasa de paro calculada según esta ley y la real dado el incremento o decremento del PIB es de un +/- 10%.

Ahora utilizo esta fórmula para pronosticar la tasa de paro a fin de año suponiendo que en los dos últimos trimestres el PIB decrecerá dando lugar con mucha probabilidad a una variación anual del PIB del 0% y sabiendo que la tasa de paro del último trimestre de 2007 ( según EPA ) fue del 8,6% . Por tanto, la tasa de paro estimada para el último trimestre es del 11,5% y la tasa media del año es del 10,1%.

Este resultado que he obtenido no está en contradicción con la tasa de paro estimada para finales de año de AFI-Agett que es del 12,5% ya que está en la horquilla del 10% que he comentado antes.

Para 2009 y suponiendo una variación del PIB realista de un -1% obtengo una tasa de paro a finales de año del 15,4% y una tasa media del 13,5%. Si utilizase como tasa de paro inicial del nuevo año el 12,5% de AFI-Agett obtendría una tasa de paro en el último trimestre del 16,4% y una tasa media del 14,5%.

Las cifras del gobierno se pueden obtener si suponemos para 2009 un crecimiento del PIB de un 1% y la tasa de paro teórica del último trimestre de 2008 obtenida al principio, es decir el 11,5%.

Lo que decía al principio, "wishful thinking".